등기부등본 읽는 법 2025 — 갑구·을구 완전 해설과 전세·매매 위험 체크리스트
1. 왜 등기부등본이 가장 먼저인가
등기부등본은 해당 부동산의 법적 상태를 보여 주는 유일한 1차 자료다. 소유권 변동, 근저당권, 가압류·가처분, 전세권 등 권리가 시간 순으로 기록된다. 매수자·임차자 모두 계약 전 등기부를 열람해 소유자 일치, 담보권 부담, 압류·가압류 여부를 확인해야 한다. 특히 전세 계약은 보증금을 담보로 한 ‘금융 거래’ 성격이 강하므로 채권자(금융기관)보다 우선순위를 확보하는지가 핵심이다.
2. 등기부 구조: 표제부 · 갑구 · 을구 한눈에
| 구분 | 내용 | 확인 포인트 |
|---|---|---|
| 표제부 | 지번·면적·용도·구조 등 물건의 물리 정보 | 주소·층·호·면적이 매물과 일치하는지, 집합건물의 경우 대지권 비율 확인 |
| 갑구 | 소유권에 관한 사항(소유자·가압류·가처분·경매개시 등) | 현재 소유자와 계약 상대방 일치 여부, 가압류·가처분·경매개시 등 존재 여부 |
| 을구 | 저당권·근저당권·전세권 등 담보권 | 근저당 채권최고액, 순위, 말소기록, 공동담보 여부, 전세권 설정 유무 |
표제부로 물건식별, 갑구로 소유·소송 리스크, 을구로 담보권 리스크를 본 뒤, 최종적으로 보증금 회수 가능성을 가늠한다.
3. 초보자용 7단계 권리분석 루틴
- 등본 최신본 열람: 계약 전날과 당일 2회 열람해 변동 여부 확인
- 표제부 일치 점검: 주소·면적·층·호수 일치 및 대지권 비율 확인
- 소유자 실명 확인: 갑구 소유자와 신분증·계약 상대방 동일 여부 확인
- 갑구의 경고표지: 가압류·가처분·경매개시·가등기 존재 시 원인 파악
- 을구 담보권 규모·순위: 근저당 채권최고액(원금의 통상 120~130%)과 선순위 여부 확인
- 보증금 안전마진: 매매가는 담보권+보증금 합계와 시세 대비 여유가 있는지 계산
- 특약으로 마무리: “근저당 말소되지 않으면 계약해제·배액상환” 등 안전장치 명기
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4. 전세·매매 위험 신호 체크리스트
| 신호 | 설명 | 대응 |
|---|---|---|
| 채권최고액 과다 | 을구 근저당의 합계 채권최고액이 시세 대비 과다 | 보증금 감액·전세권 설정·보증보험 가입·계약 보류 |
| 가압류·가처분 | 갑구에 금전·소송 관련 기입 | 원인·금액 확인, 말소 조건부 특약 또는 계약 철회 |
| 공동담보 | 다른 부동산과 묶인 담보 | 공동담보 대상과 순위 전부 확인, 불가피 시 보증 강화 |
| 위임·대리인 계약 | 소유자 직계가 아닌 제3자 대리 | 공증 위임장·인감증명·인감도장 실물 일치 필수 |
| 전입·확정 지연 유도 | 집주인이 전입신고나 확정일자 미루자고 제안 | 계약 당일 즉시 전입·확정, 열쇠 인도와 동시이행 |
5. 갑구/을구에서 자주 보는 용어 정리표
| 용어 | 의미 | 체크 포인트 |
|---|---|---|
| 근저당권 | 채권최고액 범위 내에서 담보 | 채권최고액·설정일·채권자·공동담보 여부·순위 |
| 가압류 | 금전채권 보전 목적의 임시 압류 | 채권자·금액·본압류 전개 가능성 |
| 가처분 | 소유권 등 비금전 권리 보전 | 처분제한 여부·소송 진행상황 |
| 전세권 | 전세금 반환 담보 + 점유권 | 설정일·전세금·존속기간·대항력 성립요건 |
| 말소기입 | 권리 소멸 기록 | 실제 말소 여부와 잔존 담보 확인 |
6. 케이스별 해석 예시
케이스 A: 선순위 근저당 2건 + 보증금 전세
을구에 은행 근저당 채권최고액 2건이 시세의 70% 수준으로 존재. 신규 전세계약 보증금이 추가될 경우, 낙찰가율이 낮으면 보증금 회수 위험이 크다. 해법은 보증금 축소, 전세권 설정과 동시에 선순위 말소 확인 후 잔금 지급, 또는 보증보험 가능 여부를 확인한 뒤 조건부 진행이다.
케이스 B: 갑구 가압류 1건 + 매매 계약
갑구에 금전 가압류 기록이 존재. 매수자는 잔금 전 말소 등기 완료를 선행 조건으로 특약을 넣고, 말소가 지연되면 계약해제·배액상환 조항으로 리스크를 관리한다.
케이스 C: 공동담보 표기
을구에 공동담보 표기가 있으면 해당 근저당이 다른 부동산과 묶여 있다. 담보 제거를 위해선 모든 물건의 조건을 충족해야 할 수 있으므로, 공동담보 목록과 채권최고액 합계, 다른 물건의 매각·말소 계획을 반드시 확인한다.
7. 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 채권최고액이 얼마면 위험한가
일반적으로 채권최고액 합계가 시세 대비 과다하거나, 선순위 담보가 보증금을 잠식할 수 있으면 위험 신호다. 보증금과 담보권 합계를 시세와 비교해 안전마진을 반드시 계산한다.
Q2. 가압류·가처분이 있어도 계약이 가능한가
원인과 금액, 소멸 가능성에 따라 다르다. 말소 선행 조건과 기한, 미이행시 해제 조항을 특약으로 명기하면 리스크를 줄일 수 있다.
Q3. 전세권과 확정일자의 차이
전세권은 물권으로서 경매 신청 권한이 있고, 확정일자는 우선변제권을 부여하는 채권적 효력이다. 보증금 규모가 크거나 담보권이 많은 경우 전세권 설정이 유리할 수 있다.
Q4. 열람본을 언제 받아야 하나
계약 전날, 계약 직전, 잔금 전 3회 열람을 권한다. 변동이 발견되면 즉시 원인 확인 후 계약 조건을 조정한다.
마무리: 초보자도 따라 하는 10분 점검표
- 표제부 주소·면적 일치 확인
- 갑구 소유자와 계약 상대방 동일
- 가압류·가처분·경매개시 유무 확인
- 을구 근저당 채권최고액·순위 파악
- 공동담보 여부 체크
- 보증금 + 담보권 합계 vs 시세 안전마진 계산
- 보증보험 가능 여부 확인
- 특약: 말소 미이행 시 해제·배액상환
- 계약 당일 전입·확정일자·열쇠 인도 동시이행
- 잔금 전 재열람으로 최종 변동 여부 확인
