전세사기 예방 체크리스트 — 등기부등본, 확정일자, HUG보증 완전 가이드

최근 몇 년간 전국적으로 전세사기 피해가 급증하면서 정부와 HUG(주택도시보증공사)는 보증제도 강화에 나섰다. 2025년 현재에도 ‘깡통전세’, ‘빌라왕 사기’ 같은 사건이 잇따르며 전세 계약 전 단계에서부터 꼼꼼한 확인이 필수가 되었다. 이번 글에서는 등기부등본 확인법, 확정일자, HUG보증 가입 절차까지 전세사기 예방에 필요한 실전 정보를 한눈에 정리했다.

1. 전세사기란?

전세사기란 임대인이 실제 권리관계를 속이거나, 보증금을 반환할 능력이 없음에도 임대차계약을 체결해 세입자의 보증금을 편취하는 행위를 말한다. 대표적인 유형은 다음과 같다.

  • ① 근저당 설정 후 전세 계약 체결 (숨겨진 대출)
  • ② 위장 임대인 또는 명의대여자 계약
  • ③ 신축빌라·다가구주택의 허위 시세 제시
  • ④ 확정일자 미등록 상태에서의 다중계약

이러한 유형은 등기부등본 한 번만 확인해도 대부분 예방 가능하다. 그러나 여전히 많은 세입자들이 ‘대충 괜찮겠지’ 하는 마음으로 큰 금액의 계약을 체결하는 것이 문제다.

2. 전세사기 예방의 핵심 3단계

전세 계약 전후로 반드시 확인해야 할 핵심 3단계는 다음과 같다.

  1. 등기부등본 확인 — 소유자와 근저당권 확인
  2. 확정일자 및 전입신고 — 임차권 우선순위 확보
  3. 전세보증보험(HUG/SGI) 가입 — 보증금 반환 안전망 구축

이 세 가지만 제대로 지켜도 90% 이상의 전세사기를 예방할 수 있다.

3. 등기부등본 확인법

등기부등본은 부동산의 ‘주인’과 ‘빚’을 알려주는 공적 장부다. 국토부의 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 간단히 열람하거나 발급받을 수 있다.

3-1. 확인 항목

  • ① 소유자 일치 여부 — 계약 상대와 이름이 일치하는지 확인
  • ② 갑구: 소유권 관련 사항 (소유자, 소유권 이전일 등)
  • ③ 을구: 근저당권·전세권 등 채권 관계
  • ④ 근저당 설정금액이 전세보증금보다 크면 위험

3-2. 안전 판단 기준

해당 주택의 시세 대비 담보비율이 60% 이하이면 안전하다. 즉, 시세 3억 원짜리 주택에 근저당 1억 원 이하, 전세보증금 1억 8천만 원이면 비교적 안정적이다. 반면, 근저당 2억 + 전세보증금 1억 5천만 원이면 ‘깡통전세’ 위험 신호로 판단된다.

4. 확정일자와 전입신고

등기부등본만큼 중요한 것이 바로 확정일자다. 확정일자는 임대차계약서에 ‘날짜 도장을 찍는 행위’로, 보증금을 돌려받을 수 있는 법적 우선순위를 의미한다.

4-1. 확정일자 받는 방법

  • ① 관할 주민센터 방문 → 계약서 원본 지참
  • ② 정부24 사이트(gov.kr)에서 전자 확정일자 발급
  • ③ 임대차계약서 PDF 파일 제출 후 즉시 처리

전입신고와 확정일자는 계약 당일 혹은 다음날 이내에 완료해야 보증금 반환 우선권이 발생한다. 늦게 하면 같은 집에 들어온 다른 세입자에게 우선순위를 빼앗길 수 있다.

5. HUG·SGI 전세보증보험 비교

구분 HUG (주택도시보증공사) SGI 서울보증
가입대상 무주택 세입자, 보증금 7억 이하 전세입자 누구나 가능
보증한도 수도권 7억 / 지방 5억 시세의 80% 이내
보증료율 연 0.128~0.154% 연 0.15~0.20%
신청방법 은행·HUG센터·인터넷 보증 은행·SGI지점 방문
보증금 지급기간 계약종료 후 30일 이내 심사 후 40일 이내

HUG는 공공기관으로 보증료가 저렴하고, SGI는 심사가 빠른 장점이 있다. 두 기관 모두 세입자가 임대인 동의 없이 가입 가능하며, 보증보험 가입만으로도 전세사기 피해의 95% 이상이 차단된다.

6. 보증보험 가입 절차

  1. ① HUG 홈페이지 또는 은행 창구 접수
  2. ② 등기부등본·임대차계약서 제출
  3. ③ 보증료 납부 (연 0.1~0.2%)
  4. ④ 보증서 발급 → 계약 완료

보증서는 임대차계약서와 함께 반드시 보관해야 하며, 보증금 반환 청구 시 필수 제출 서류다.

7. 전세 계약 시 추가 체크리스트

  • 임대인 명의 확인 (등기부 소유자와 일치 확인)
  • 임대인의 미납세금 여부 (국세 체납 확인 가능)
  • 보증금 입금 시 반드시 임대인 본인 명의 계좌 사용
  • 계약서 특약란에 ‘보증보험 미가입 시 계약 무효’ 명시

특히 부동산 중개사에게 모든 절차를 맡기지 말고, 세입자 스스로 계약서와 등기부를 반드시 검토해야 한다.

8. 전세사기 의심 신호

  • 시세보다 지나치게 낮은 전세가
  • 임대인이 등기부등본 발급을 꺼림
  • 근저당이 많은 다가구·빌라
  • 전입신고 지연 요구

이 중 한 가지라도 해당된다면, 계약 체결을 미루고 반드시 전문가(공인중개사·법무사)의 검토를 거쳐야 한다.

9. 전세사기 피해 시 대응 절차

  1. ① 보증기관(HUG·SGI)에 즉시 신고
  2. ② 지방자치단체 전세피해 지원센터 상담
  3. ③ 법원에 임차권등기명령 신청
  4. ④ 민사소송 또는 형사고소 병행

피해가 발생했더라도 HUG·SGI 보증에 가입되어 있다면 보증금 대부분을 1~2개월 내 반환받을 수 있다.

10. 결론

2025년 전세시장은 여전히 불안 요인이 많지만, 임차인이 기본 절차만 지켜도 피해를 예방할 수 있다. 등기부등본 확인 → 확정일자 등록 → HUG보증 가입 이 세 단계를 생활화하는 것이 전세사기 방지의 핵심이다.

조금의 시간과 비용을 들여서라도 보증보험에 가입하고, 계약서 특약을 명확히 기재한다면 보증금 수천만 원을 지킬 수 있다.

11. 자주 묻는 질문 (FAQ)

11-1. 보증보험은 임대인 동의 없이 가입 가능한가요?

네. 세입자 단독으로 HUG 또는 SGI 보증보험에 가입할 수 있습니다.

11-2. 확정일자는 계약 후 며칠 안에 받아야 하나요?

전입신고와 확정일자는 계약 다음날 이내에 완료해야 법적 효력이 생깁니다.

11-3. 전세보증보험료는 얼마나 되나요?

보증금의 약 0.1~0.2% 수준으로, 예를 들어 보증금 1억 원이면 연 10만~20만 원 정도입니다.

‘부동산지식인 Blogspot’은 2025년 부동산 안전거래, 전세보증, 계약서 작성법 등 생활형 부동산 정보를 매일 업데이트합니다.
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