전세 만료 이후 보증금 불지급 시 임차인이 취해야 할 핵심 대응 순서
전세 계약이 끝났는데도 보증금을 제때 받지 못하는 상황은 흔하게 발생한다. 계약은 종료됐지만 임대인 사정으로 자금이 묶였거나, 신규 세입자 계약이 지연돼 보증금 반환이 예정일보다 늦춰지는 사례가 많다. 이 글에서는 전세 만기 후 보증금 불지급 시, 임차인이 우선적으로 챙겨야 할 핵심 행동을 네 단계로 정리한다.
1 종료 사실 확정 및 기록
가장 먼저 해야 할 일은 임대차가 종료되었음을 분명히 남겨두는 것이다. 대부분의 임대차는 계약 만료일이 종료 시점이 되지만, 갱신 거절 통지가 필요한 시점(만기 2~6개월 전)을 놓친 경우 묵시적 갱신이 성립하기도 한다.
이를 피하기 위해 만기 전 임대인에게 갱신 거절 의사를 문자·카톡·이메일 등으로 통지해두는 것이 좋다. 가능하면 내용증명 형식을 택하면 추후 분쟁 시 종료 여부를 더 확실히 입증할 수 있다.
종료 근거가 확실해야 보증금 반환 청구 및 이후 권리 보호 조치(예: 임차권등기)에 문제가 생기지 않는다. 따라서 아래 자료 확보가 도움이 된다.
- 임대차계약서 사본
- 갱신 거절 통지내역(문자·내용증명 등)
- 만기일 기준 일정 확인 자료
- 합의해지서(있을 경우)
전세 계약 종료 사실이 입증되면, 보증금 반환 청구는 법적 권리로 확정된다.
2 미반환 상태 정리·증빙
다음 단계는 보증금이 실제로 지급되지 않았다는 사실을 증빙 자료로 정리하는 것이다. 이때 보증금이 전액이 아닌 일부만 미반환된 경우도 청구 및 후속 절차 진행이 가능하다.
실무에서 가장 많이 활용되는 자료는 다음과 같다.
- 입금 내역(은행 거래 내역)
- 임대인과의 대화 내용(문자, 녹취 등)
- 반환 일정 약속 내용 캡처
- 잔액 정리표(총액, 지급액, 미지급액)
임대인이 “새 세입자 들어오면 준다”는 말을 반복하더라도 기한이 명확하지 않으면 미반환 상태로 본다. 즉, 임대인의 사정 설명만으로 법적 보호나 보증금 회수가 실질적으로 보장되지는 않는다.
따라서 미반환 상태를 가능한 객관적으로 남겨두는 것이 후속 조치에 매우 중요하다.
3 권리 유지 조치 진행
전출이 필요하거나, 향후 보증금 회수 여부가 불투명하다면 반드시 권리 유지 조치를 고려해야 한다. 그 중심이 되는 제도가 바로 임차권등기명령이다.
임차권등기명령은 임차인이 집을 떠나도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 해준다. 즉, 전출 이후에도 경매·공매에서 보증금 배당을 받을 수 있는 권리를 확보하는 것이다.
기억해야 할 핵심은 임차권등기 완료 전에 전출하면 권리 유지가 어렵다는 점이다. 따라서 등기가 잡힌 걸 확인한 후 전출해야 한다.
등기 완료 후에는 이사 일정과 병행해 보증금 회수 절차를 이어갈 수 있다. 임차인은 등기사항증명서를 조회해 임차권이 실제로 기재되었는지 확인해야 한다.
4 이사·보증금 회수 흐름 정리
권리 유지 조치를 통해 대항력과 우선변제권을 확보했다면 이제 이사와 보증금 회수 전략을 동시에 진행해야 한다.
보증금 회수는 아래 경로가 가능하다.
- 임대인과의 합의 반환
- 전세보증금 반환보증 제도 활용
- 소송·강제집행
- 경매 배당참여
경매로 진행될 가능성이 있다면 배당요구 종기일을 반드시 확인해야 한다. 기한 내 신청을 하지 않으면 배당에서 제외될 수 있으며 회수 금액이 크게 줄어들 수 있다.
또한 보증금을 전액 수령하면 임차권등기 말소 신청을 등기소에 진행해 권리 정리를 마무리해야 한다. 이는 향후 부동산 거래에 불필요한 방해 요소가 남지 않도록 하는 목적이 있다.
본 글은 전세 만료 후 보증금 불지급 상황에서 임차인이 실무적으로 진행해야 하는 흐름을 1) 종료 확인 → 2) 미반환 증빙 → 3) 권리 유지 → 4) 회수 절차 네 단계로 정리했다. 각 단계마다 필요한 자료를 정리해두면 시간·비용을 절감하고 보증금 회수 가능성을 높일 수 있다.
