임차권등기명령 신청방법 — 보증금 보호를 위한 법원 절차 총정리
전세 계약이 끝났는데 보증금이 제때 들어오지 않을 때, 임차인이 가장 먼저 떠올려야 할 제도가 있다. 바로 임차권등기명령이다. 이 절차는 ‘집을 비워도 내 권리를 그대로 유지’할 수 있도록 도와주는 법적 장치다. 특히 최근처럼 보증금 반환이 지연되는 상황에서는 이 제도를 활용하느냐에 따라 손실 규모가 크게 달라질 수 있다.
1 임차권등기명령이란?
임차권등기명령은 임차인이 주택을 비우더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있게 해주는 제도다. 즉, 집에서 이사 나가도 ‘내 전세보증금에 대한 권리’가 법적으로 남는 것이다.
관련 법령은 주택임대차보호법 제3조의3이며, 법원에 간단한 신청만으로 진행할 수 있다.
- 신청기관: 주택 소재지 관할 지방법원
- 처리기간: 평균 1~2주
- 수수료: 약 3천 원~1만 원(인지·송달료 포함)
- 효력: 등기 완료 시 대항력·우선변제권 유지
2 신청이 필요한 상황
다음과 같은 경우라면 반드시 임차권등기명령을 신청해야 한다.
- ① 계약이 끝났는데도 보증금이 입금되지 않음
- ② 새 집으로 이사해야 해 전출이 불가피함
- ③ 임대인이 “새 세입자 들어오면 준다”고 미루는 경우
전출을 하면 대항력과 확정일자가 소멸되어 경매나 공매 시 배당순위에서 밀릴 수 있다. 따라서 이사 전 반드시 임차권등기명령을 통해 ‘권리의 끈’을 남겨두는 것이 핵심이다.
3 신청 자격 및 요건
- 임대차계약이 종료되었을 것
- 보증금 전부 또는 일부가 미반환 상태일 것
- 확정일자와 전입신고가 되어 있을 것
즉, 계약이 끝나고도 보증금이 안 들어왔으며, 임차인이 법적으로 보호받을 요건(전입·확정일자)을 갖추었다면 신청 가능하다.
4 신청 준비서류
| 서류명 | 발급처 | 비고 |
|---|---|---|
| ① 임대차계약서 사본 | 본인 보관 | 임대인·임차인 서명 확인 |
| ② 주민등록초본 | 주민센터 | 전입일자 포함 |
| ③ 확정일자 확인서 | 주민센터 | 날짜 도장 필수 |
| ④ 내용증명 사본 | 우체국 | 계약종료·반환요구 증거 |
| ⑤ 미반환 증빙 (통장내역 등) | 은행 | 보증금 미입금 사실 확인 |
이 중 확정일자 확인서 + 내용증명은 법원이 가장 중시하는 증빙이다.
5 신청 절차
- ① 법원 민원실 방문 또는 전자소송 시스템 접속 (ecfs.scourt.go.kr)
- ② “임차권등기명령신청서” 작성
- ③ 서류 첨부 및 인지·송달료 납부
- ④ 법원 심사 및 결정문 발급
- ⑤ 등기소 자동 등기 처리
모바일 신청은 불가하므로 PC 또는 법원 방문 접수가 필요하다. 결정문이 나오면 등기소에서 자동으로 ‘임차권등기’가 입력된다.
6 등기 완료 후 효력
- 임차인이 전출해도 대항력 유지
- 경매 시 우선변제권 인정
- 보증보험 청구 시 권리 유지로 유리
즉, 실질적으로 보증금 회수권을 ‘등기부에 박아두는 효과’가 있다. 이후 임차인은 안심하고 새집으로 이사할 수 있다.
7 실제 사례로 보는 흐름
| 단계 | 내용 | 소요기간 |
|---|---|---|
| 1 | 보증금 미반환 발생 | 계약 만기 |
| 2 | 내용증명 발송 | 3일 |
| 3 | 임차권등기명령 신청 | 1주 |
| 4 | 법원 결정문 발급 및 등기완료 | 1~2주 |
| 5 | 보증보험 청구 또는 배당요구 | 이후 진행 |
결국 임차권등기명령을 제때 신청하면 보증금 회수 가능성을 2배 이상 높일 수 있다.
8 말소 절차
보증금을 전액 돌려받은 후에는 반드시 등기를 말소해야 한다.
- ① 등기소 방문 또는 인터넷등기소 접속
- ② 임차권등기 말소신청서 제출
- ③ 보증금 수령증 첨부
말소하지 않으면 부동산 매매 시 ‘등기 하자’로 거래가 지연될 수 있다.
9 유의사항
- 확정일자와 전입신고가 되어 있어야 신청 가능
- 보증금 일부만 미반환돼도 신청 가능
- 임대인 동의 불필요
- 대리신청 가능 (위임장 첨부)
임차권등기명령은 소송이 아니기 때문에 시간·비용 부담이 적고, 결정만으로도 강력한 법적 효력을 갖는다.
10 결론
보증금을 받지 못한 상태에서 이사해야 한다면 임차권등기명령은 선택이 아닌 ‘필수’ 절차다. 단 한 번의 신청으로 수천만 원의 권리를 지킬 수 있으며, 보증보험 청구·경매 배당 절차에서도 우선순위를 확보할 수 있다.
핵심은 ① 만기일 확인 → ② 내용증명 발송 → ③ 법원 신청 이 세 단계만 놓치지 않는 것이다. 제도를 알고 준비한 사람만이 피해를 최소화할 수 있다.
11 자주 묻는 질문 (FAQ)
11-1. 전입신고를 안 했는데 신청이 가능한가요?
원칙적으로 불가능합니다. 전입신고는 대항력의 기본 요건이기 때문에 신청 전 반드시 전입신고를 완료해야 합니다.
11-2. 이사 후에도 신청할 수 있나요?
가능합니다. 단, 전입과 확정일자가 유지된 상태에서 임차권등기명령을 신청해야 효력이 인정됩니다.
11-3. 임대인이 연락두절이면 어떻게 하나요?
임대인 연락 여부와 무관하게 법원은 임차인의 신청만으로 결정을 내릴 수 있습니다. 주소가 불명확하면 공시송달로 처리됩니다.
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