등기부등본 보는 법 — 갑구·을구 해석과 권리분석 실전 예시
부동산 거래에서 등기부등본은 가장 기본적이면서도 가장 중요한 서류다. 소유자, 저당권, 전세권, 가압류 등 모든 권리 관계가 기록되어 있기 때문이다. 특히 전세사기나 깡통주택 피해의 대부분은 ‘등기부등본 미확인’에서 비롯된다. 이번 글에서는 2025년 기준으로 등기부등본 보는 법, 갑구·을구의 의미, 권리분석 실전 예시를 상세히 정리했다.
1. 등기부등본이란?
등기부등본(부동산 등기사항증명서)은 부동산의 소유권 및 각종 권리관계를 증명하는 공적 서류다. 부동산을 매매하거나 임대할 때, 반드시 확인해야 하는 첫 번째 문서다.
- 발급처: 대법원 인터넷등기소
- 발급수수료: 열람 700원 / 발급 1,000원
- 열람 방법: 인터넷등기소 접속 → 주소·지번 입력 → 열람 또는 발급
등기부등본에는 부동산의 주소, 구조, 소유자, 채권자, 저당권 등 법적 권리의 흐름이 기록되어 있다.
2. 등기부등본의 기본 구성
등기부등본은 크게 세 부분으로 구성된다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 표제부 | 부동산의 물리적 정보 (지번, 구조, 면적 등) |
| 갑구 | 소유권에 관한 사항 (소유자, 소유권 이전 등) |
| 을구 | 소유권 이외의 권리 (근저당, 전세권, 가압류 등) |
3. 표제부 — 부동산의 기본 정보
표제부는 ‘이 부동산이 어디에 위치하고, 어떤 형태인지’를 나타낸다.
- ① 소재지(주소)
- ② 지목: 대(宅地), 전(田), 임야 등
- ③ 구조: 철근콘크리트, 벽돌조 등
- ④ 면적: 대지 및 건물의 면적
표제부는 거래 전에 대상 부동산이 실제로 존재하는지, 건축물대장과 일치하는지를 확인하는 단계다.
4. 갑구 — 소유권 관련 정보
‘갑구’는 부동산의 소유권에 관한 기록이다. 누가 이 부동산의 진짜 주인인지, 언제 소유권이 이전되었는지가 적혀 있다.
4-1. 주요 기재 항목
- ① 소유자 이름 및 주소
- ② 소유권 이전일자 (매매, 상속, 증여 등 사유)
- ③ 가압류, 압류 등 소유권에 대한 제한사항
예를 들어 “2023년 7월 15일 매매로 인한 소유권이전, 홍길동” 이라고 기재되어 있다면 현재 소유자는 홍길동이며, 매매를 통해 소유권을 취득한 것이다.
4-2. 위험 신호
- 소유자 이름이 계약서의 임대인과 다름 → 명의도용 가능성
- 압류·가압류 표시 → 세금 체납 또는 채무 문제
- 소유권이 최근 자주 변경됨 → 거래 주의 필요
5. 을구 — 소유권 외 권리 (채권·저당)
‘을구’는 근저당권, 전세권, 지역권, 임차권 등 소유권 이외의 권리가 기록되는 부분이다.
5-1. 주요 항목
- ① 근저당권 설정 (은행, 채권자명, 채권최고액)
- ② 전세권 설정 (임차인 이름, 보증금)
- ③ 지상권, 지역권 등 기타 권리
근저당권은 대출을 위한 담보 설정으로, 채권최고액은 실제 대출액보다 120~130% 높게 설정된다. 예를 들어 1억 원 대출이면 근저당 1억 3천만 원이 기재된다.
5-2. 해석 예시
근저당권자: OO은행 / 채권최고액: 130,000,000원 설정일자: 2022.06.10
→ 해석: 해당 부동산은 OO은행에서 약 1억 원의 대출이 실행된 상태이며, 근저당이 잡혀 있으므로 보증금 1억 원 전세 계약은 위험할 수 있다.
6. 권리분석 실전 예시
| 항목 | 내용 | 해석 |
|---|---|---|
| 소유자 | 홍길동 | 실제 소유자 확인 완료 |
| 갑구 | 2023.07.15 매매로 소유권 이전 | 정상 거래로 취득 |
| 을구 | 근저당 OO은행(채권최고액 1억3천) | 대출 존재 — 보증금 주의 |
| 을구 | 가압류: 세무서, 2024.01.10 | 세금 체납 위험 있음 |
위 사례에서처럼 근저당이나 가압류가 많다면, 보증금이 보호받지 못할 가능성이 높다. 이 경우 HUG 전세보증보험 가입이 필수다.
7. 등기부등본 확인 절차
- ① 인터넷등기소(iros.go.kr) 접속
- ② 부동산 구분(토지/건물) 선택
- ③ 주소 또는 지번 입력 → 열람하기 클릭
- ④ PDF 파일로 저장 또는 인쇄
모바일에서도 ‘정부24’ 앱 또는 ‘인터넷등기소 모바일 버전’으로 등기부등본을 즉시 확인할 수 있다.
8. 등기부등본으로 전세사기 예방하기
- ① 소유자와 계약 상대가 일치하는지 확인
- ② 근저당·가압류 존재 시 계약 피하기
- ③ 최근 소유권이 자주 바뀐 부동산 주의
- ④ 임대인이 ‘명의대여자’가 아닌지 직접 대면 확인
등기부등본은 무료로 열람 가능하므로, 계약 전 반드시 최신본을 확인하는 습관이 필요하다.
9. 2025년 제도 변화
- 온라인 등기부등본 즉시 열람 서비스 전국 확대
- 모바일 전자등본(QR코드) 발급 시행
- 등기부 위·변조 방지 기술 강화
- AI 기반 자동 권리분석 기능 도입(시범운영 중)
이제는 종이 서류 없이도 스마트폰으로 등기부의 모든 정보를 안전하게 확인할 수 있게 되었다.
10. 결론
등기부등본은 부동산 거래의 ‘신용장’이다. 소유자·근저당·가압류 여부를 한눈에 확인할 수 있는 유일한 문서다. 특히 전세 계약 전 반드시 최신 등본을 확인하고, 근저당이 잡힌 부동산은 보증보험 가입을 병행해야 안전하다.
2025년에는 등기정보가 더욱 투명해졌지만, ‘등기부를 직접 읽을 줄 아는 것’이야말로 스스로를 지키는 최고의 방법이다.
11. 자주 묻는 질문 (FAQ)
11-1. 등기부등본은 언제 발급받아야 하나요?
계약 전·후 각각 1회씩 발급받는 것이 안전합니다. 특히 계약서 작성 전 최신본을 반드시 확인하세요.
11-2. 등기부등본과 건축물대장은 다른가요?
네. 등기부등본은 ‘법적 권리’, 건축물대장은 ‘물리적 구조’를 나타냅니다.
11-3. 근저당이 있어도 전세 계약이 가능한가요?
가능은 하지만, 보증금이 근저당권보다 후순위가 되므로 보증보험 가입이 필수입니다.
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